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瑕疵担保責任って知ってる?

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)という言葉は聞いたことがあるでしょうか?

なかなか日常生活では、出てこない言葉ですよね。
しかし、不動産(家・土地・マンションなど)を売却したい売主にとっては非常に大事な言葉となりますので、ご説明いたします。

※民法改正(2020年4月1日から)により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に統合・整理される予定ですが、ここでは瑕疵担保責任についてのみ説明いたします。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約の目的物に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、原則として売主が買主に対して負う責任のことです。
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
一般的には、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。
ちなみに事故物件などの心理的瑕疵もありそうですが、売主に告知を受けていれば、隠れた瑕疵に該当しません。

 

ここで 気をつけたいのは・・・売主に故意や過失(善意無過失)が無くても責任が生じる・・・ということです。

売主が負わなければならない瑕疵担保責任は、物件を補修したり損害賠償に応じたりすることになりますが、欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもありえます。

買主の側になり考えると、購入する時点で欠陥がわかっていれば、「買わなかった」もしくは「値引きしてもらってた」ということになります。

キレイな中古住宅を買ったけど・・・住んでしばらくしたら雨漏りが・・・


住みたくて購入した住宅が、住んでみたら雨漏りがひどくて、そのまま住むことが出来なかった場合を想像していただければ、分かりやすいかと思います。


※この家はひどすぎますが、実際に何カ所も雨漏りしていた家がありました。

それでは、残念ながら物件引渡時に気付かなかった隠れた瑕疵が発覚した場合、どうなるのでしょう。
先ず仲介業者に依頼して、売主に瑕疵を報告、それから欠陥を修復してもらうという流れになります。

 

それでは、その期間はいつまでなのでしょうか?
さすがにいつまで経っても売主に責任がある状態では、売主も安心して売却できないですから、その期間について見ていきましょう。

民法では、「買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならない」とされています。
しかし、その建物の欠陥は もともとあった瑕疵によるものか、経年劣化によるものなのか、判別が難しくなり、民法どおりだと引き渡しから何年経っていても、買主が気づけば賠償などを請求できることになってしまいます。

そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3カ月程度に定めるケースが多いです。
※売主が宅建業者(不動産会社)の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とします。

また、売主と買主の合意により、売主の瑕疵担保責任を問わないとして契約を交わすケースもあります。
その場合は瑕疵が発覚した場合の負担を買主が負うことになりますので、価格がかなり安い取引や築年数が古い家(土地は別)の場合に取決めをする場合があります。

ここまで、ご覧いただくと売主の負担が大きい様に感じられるかもしれませんが、買主も安心して住める家を購入したいものですので、お互いに安心した不動産取引をするためには、必要なものと思います。

 

以前ご紹介した住宅インスペクションを利用していただくと、不安解消になると思いますので、ご利用ください。

住宅インスペクションを行って必要な補修を受けると、売主の瑕疵担保責任を保険でカバーできる「既存住宅売買瑕疵保険」が利用できます。
その保険は、住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」や窓や屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」などです。
保険期間は5年間や1年間となります。
保険金の支払限度額は500万円または1000万円となります。

安心ですね。

住宅瑕疵保険についてはこちらでもご確認できます。

弊社では、住宅インスペクション説明も致しますが、その前段階として 無料にて簡単な建物チェックしておりますので、ご相談ください。

 

 

相続してそのまま・・・遠方なので草は伸び放題・・・そんな土地や家はありませんか?

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弊社では、売却だけでなく 無理のないリフォームのご提案や解体のご提案を無料で致します。

ご実家に誰も住んでいないけど、放置していませんか?

家はそのままにしていても、自己修復できません。

上記のような家があるようでしたら、いざ売却しようとされた時に 瑕疵担保責任が・・・とお悩みになるのは目に見えてます。
この記事をご覧いただいたのも縁ですから、ご相談ください。

そして、利用されていない家や土地があるなら、売却して必要な方に使っていただきましょう。

きっとステキな方が、家をキレイに利用してくれますよ。

 

不動産を売却したいと思ったら、売主エージェントにお任せください。

売主エージェント 群馬・北埼玉
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不動産売却時の費用は?

家や土地・マンションなどの不動産を売却した場合の費用(必要経費)は、いくらかかるものなのでしょうか?

気になりますよね?

もちろん物件によっても違いがありますが、発生する費用項目の違いは少ないと思いますので、記載していきます。

ご自分の不動産の場合は、以下の2パターンに分かれるかと思います。

 

①住宅ローン残債が無く抵当権等が登記されていない場合

 

②住宅ローン残債がある場合

 

それでは、細かく見ていきましょう。

 

【不動産売却に必要な主な費用】
○仲介手数料(不動産会社報酬)
○売買契約書印紙代(印紙税)
○抵当権抹消登記費用(住宅ローンの残債がある場合に抵当権抹消費用と司法書士報酬)
○住宅ローン返済(残債の返済と借入先金融機関の諸費用)
○税金(譲渡益課税)
○その他(必要の有無は物件による)
・残存物処分費
・ハウスクリーニング費
・解体費
・測量費(土地の境界確定)
・引越し費用など
・売却までの管理費(草刈等)
・売却までの火災保険(空家の場合)
以上となりますが、物件により他費用が発生する場合がありますので、事前にご確認ください。

※仲介手数料の計算は、物件価格×3%+6万円+消費税となります。

 ちなみに 物件×3%+6万円+消費税 とは以下の略式です。
 200万円以下の金額 100分の5.4
 200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.32
 400万円を超える金額 100分の3.24
 ※詳細は、国土交通省のページにある「不動産流通について」参照

 

それでは、例を考えて見ます。

(例1)2000万円の一戸建て中古物件を不動産業者に任して売却した場合(個人間取引で住宅ローン残債や利益無しとする)。

計算式は以下となります。

売買価格2000万円-仲介手数料66万円-消費税(8%)5.28万円-印紙税1万円-譲渡益課税0円=1927万7200円 (手元に残るお金)

 

(例2)10年前に1500万円で購入した土地を不動産業者に任して売買価格2000万円で売却した場合(個人間取引で住宅ローン残債や利益無しとする)。

売買価格2000万円-仲介手数料66万円-消費税(8%)5.28万円-印紙税1万円-譲渡益課税81.77万円=1852万5545円 (手元に残るお金)

※譲渡益課税(長期譲渡所得)の計算(概算)
370万円×15%=55.5万円(所得税)、370万円×5%=18.5万円(住民税)、55.5万円×2.1%=1万1655円(復興税)

売却価格2000万円-(購入価格1500万円+購入時諸費用50万円+売却時諸費用80万円)=370万円(譲渡益)

 

ただし、マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例を受けられる場合があります。
譲渡損失がある場合、損益通算や繰越控除ができる特例もあります。

自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には特例が受けられます。

 

○マイホームを売って譲渡益がある場合

(1)3000万円の特別控除の特例

マイホーム用の不動産を売却する場合は、不動産譲渡所得に3,000万円の控除を適用させることができます。

 

(2)軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、(1)3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を計算することができます。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%
 

(3)買換え(交換)の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え(交換)をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合などの要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記(1)3,000万円の特別控除の特例 又は(2)軽減税率の特例とは、選択適用となっています。

 

※控除を適用させるための要件は、以下の3つになります。

  • 自分が暮らしていた不動産である
  • 売手・買手の関係性が家族でない
  • 2年以内に不動産譲渡所得に関わる特例を受けていない

 

○マイホームを売って譲渡損失が生じた場合

売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次の(イ)又は(ロ)により、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。)の所得から繰越控除することができます。

(イ) 新たにマイホームを買換える場合の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

(ロ) 新たにマイホームを買換えない場合の特例

マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失

住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額が限度)の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

 

(参考)亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例(平成28年4月1日から平成31(2019)年12月31日までの売却に限ります)

亡くなった人が、相続開始の直前に1人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から3年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3,000万円の特別控除の特例を適用することができます。

 

詳細は、国税庁のホームページ「土地や建物を売ったとき」参照。

 

不動産を売却したいと思ったら、売主エージェントにご相談ください!

不動産の相続と売却

相続・・・そうぞく・・・言葉は知っていても、なかなか自分には関係ない言葉だと思っていませんか?

しかしいずれは必ずこの相続を考えなくてはならなくなるでしょう。

 

いざ相続を考える時になったら、まず何をされますか?

そしてその土地や家を 相続して利用しますか? それとも 相続して売却しますか?

 

例えば、自分の親が急に他界したときに冷静に相続のことを考え実行に移すことができるでしょうか?

なかなか難しいことかもしれません。

そこで、その時に慌てないように、流れや やらなくてはならない事を考えておきましょう!

※ここでは、葬儀・法要のことは記載しませんが、一般的な流れは下図となります。

図の中で不動産に関することは、「遺産分割協議書作成」と「不動産の名義変更」というところになります。

それでは、遺産分割協議書とは何でしょうか?

遺産分割協議書とは、相続人同士で遺産分割について話あった結果を書き残しまとめたものです。

遺産相続の手続きで必要になるほか、不動産の相続登記にも必要になります。

 

不動産の相続登記手続きは、自分でも出来ますが、何度か法務局に足を運ばないと難しいと思います。

最寄りの司法書士に相談された方が良いかと思います。

時間がある方は、先ず法務局の「不動産の所有者が亡くなった」をご覧頂き必要書類をそろえてください。

 

必要なものを揃えて法務局に行かれれば、もしかしたら一度で済むかもしれませんので下記します。

・登記申請書(法務局サイトよりダウンロード)
・相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)
・被相続人の住民票の除票(本籍の記載があるもの)
・被相続人(亡くなられた方)の死亡時から出生時までの戸籍謄本一式
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・遺産分割協議書もしくは遺言(相続人全員の実印押印)
・相続人全員の印鑑証明書
・物件を取得する相続人の住民票
・固定資産評価証明書
※登録免許税や書類取得費用が別途必要です
※遺言書がある場合は遺言書が必要です

 

転居を多くされていらっしゃった方は、死亡時から出生時までの戸籍謄本一式がご面倒かもしれませんね^^;

法務局サイトでは、登記に関する記載例もあります。

書類を見ているだけでも頭が痛くなってきますよね。

とりあえず相続登記を済ませたい方は、司法書士へ

誰も住まないし、利用しない土地だから・・・と不動産売却をお考えの方は、是非ご相談ください。

無料査定・秘密厳守にてご相談に応じます(^^)/

住宅ローン簡易計算

住宅ローンが簡易計算できるサイトがあるので、掲載しておきます。

売却される方には、直接関係ないかもしれませんが・・・

プラグイン不動産ローン(スマホ用) https://fhp.rep-inc.jp/loan-simulator/sp/

プラグイン不動産ローン(パソコン用) https://fhp.rep-inc.jp/loan-simulator/pc/

クイック不動産査定

土地・建物・マンションの不動産簡易査定をしたい方におすすめサイトをご紹介致します。

簡単に土地の相場が知りたい、本当に売ると決まってないのに不動産屋さんに行きたくない、だまされて安く売らされそう・・・などとお考えになり、インターネットで検索されている方も多いと思います。

以前も、相場を分かるサイトをいくつかご紹介したのですが、今回もご紹介します。

不動産ジカネット https://www.rejn.jp/satei 

スマートフォンの方は、https://www.rejn.jp/ からの方が良いかもしれないです。

不動産時価ネットでは、不動産物件概要を入力するだけで、簡単に簡易査定を行えます。
客観的な相場価格情報を確認できますので、参考になります。

もちろん、詳細な査定は弊社におまかせください!