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住宅インスペクション

住宅(ホーム)インスペクションとは何かご存じでしょうか?
住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所があるかを確認する住宅診断サービスのことです。
プロが調査することで、建物がどのような状態であるかを把握することができます。
住宅の売却を検討している方も住宅の状態を知ってから市場へ売り出すことが出来るので、利用される方が増えています。
また、宅建業法の改正で売買時のホームインスペクション(建物状況調査)告知義務が平成30年4月(2018年4月)にはじまっています。
ここでは、住宅(ホーム)インスペクションとは何か?を記載します。

実際の建物状況調査報告書です

ちなみに、この改正のなかでホームインスペクションのことは「建物状況調査」という言葉になっています。

この建物状況報告の告知義務化で、対象となっているのは中古住宅のみです。
取引の透明性を高めることや買主の不安を払拭することで、中古住宅の流通量(売買件数)を増やすことが改正の目的の1つだからです。
確かに上記写真のように、専門家が調べた調査結果があれば、購入する方も安心ですね。

告知義務化と記載しておりますが、ホームインスペクションを実施することが義務付けられた訳ではありません。
義務化されたのは、インスペクションの実施そのものではなく、不動産業者から売主や買主に対して行う以下のことです。

国土交通省のサイトには以下のことが記載されています。
〇媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
〇買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
〇売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付
参考サイト・・・国土交通省

売主がやるものなの?

ここで、売主がやらなくてはいけないものなの?という疑問があると思います。
どうしても売主様がやらなくてはいけないものではありません。
しかしながら、あらかじめ住宅インスペクションをすることで メリットがありますので、以下に記載します。

住宅の現状をあらかじめ把握でき、先々のトラブル防止になります
「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはありますか?
 一般的にお引渡し日から3ヶ月以内に発見された不具合については、売主様がその補修費用等を負担しなくてはなりません。
あらかじめ検査を実施してその状況を購入する方に伝えておくことで、売却後のトラブルが防止できるので、売主様も安心できます。

検査済の住宅として、他中古住宅との差別化が可能です
中古住宅の購入を検討している方が気にすることって何でしょう?
立地や価格、間取りはもちろんですが、購入に際して「安心・安全」は重要なポイントの一つとなります。
数ある不動産物件の中で、検査済住宅として付加価値を付けることが出来るので、差別化が可能になります。

安心の保証制度があります
既存住宅かし保証を利用することで構造上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について隠れた瑕疵が生じた場合、その損害が補償されます。
保証期間・・・お引き渡し日から1年間または5年間
保証金額・・・500万円または1000万円

住宅取得時の税制優遇
立既存住宅かし保証を利用すると既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が発行され、「耐震性を証明する書類」として築年数が経過した住宅でも税制優遇を適用することができます。 (住宅ローン減税・所有権移転登記の特例等)

家の検査をしましょう

家のどこが検査項目になるの?

大きく分けて2項目に分かれます
1、構造耐力上主要な部分に係るもの
2、雨水の進入を防止する部分に係るもの

一般的な木造住宅の場合、60項目以上の検査をします。
マンションにも対応可能です。
検査方法は、目視・動作確認・機器による計測等などで非破壊検査なので安心です。
 所要時間は約2~3時間になります(面積・条件による)。

パンフレット

全日本不動産協会パンフレット 住宅インスペクションサービス(売主用)

料金の目安

インスペクション料金の目安・・・戸建住宅・マンション

各保証については、検査基準その他諸条件に適合した場合にのみ適用されます。
万が一適合しなかった場合も、検査費用の払い戻し等はいたしませんのでご了承ください。
既存住宅かし保証保険(個人間用)のご利用にあたり、検査に不適合となった場合、その不適合箇所を補修し 再検査をおこない、適合すれば利用することができます。

インスペクション料金の目安・・・再検査

既存住宅かし保証保険の保証料やシロアリ検査・地盤点検システムについては、別途となります。
上記は消費税抜きの料金です。

不動産の買取について

お客様とお話していると、仲介で査定した価格で買取をお願いされることがあります。
買取価格が仲介価格と同じ・・・それは、どこの不動産業者さまでも出来ないと思います。
なぜなら買取することによる利益が必要だからです。

ここでは、不動産の買取査定の目安がわかっていただけると思います。

売却査定

一つ例を挙げます。
2000万円の取引額があったとします。
この場合の仲介手数料は、(2000万円×3%+6万円)+消費税 となりますので、66万円(消費税別)となります。
上記は、売主様からいただける仲介手数料で、買主様からも仲介手数料がいただけると仮定すると、132万円(消費税別)が不動産会社へ入る利益となります。

買取という経費とリスクを伴う以上、この132万円を上回る利益がないと、買取ることは出来ないということになります。
例えば200万円を利益として考えた場合(もちろん売れないリスクがあります)ですが、売れる価格から、その利益や経費を引いて考えなくてはいけません。

土地や住宅・マンションの違いや、物件の違いで相違があると思いますが、下記の様な経費がかかります。

〇主な経費(概算)・・・計506万円
・登記費用 25万円
・固定資産税等日割 5万円
・借入費用 60万円
・リフォーム費用 350万円
・広告宣伝費 20万円
・水道光熱費 5万円
・火災保険料 3万円
・印紙税 2万円
・不動産取得税 20万円
・消費税 16万円
・駐車場使用料等
※物件により違い有

経費を支払いつつ利益を上げないと、買取するメリットがありません。
このケースだと経費が506万円かかってしまいます。
2000万円で売りに出して即売れれば良いのですが、それでも利益を200万円出そうとすると、2000万円ー506万円ー200万円=1294万円以下で買取らないとなりません。

ここで、2000万円で売りに出して即売れる価格かどうか検討します。
即売れる見込みがある物件でしたら、1294万円で買取できると思います。
2000万円で即売れるような物件でないとしたら、業者での潜在的な買取リスクを減らすために、少しでも安く買取たいものです。

※潜在的な買取リスクの例・・・中古住宅を買い取らせていただいた際に、買取査定時には発見できなかった水道管の老朽化などで、リフォーム費用が加算してしまったこと等があります

この場合の買取希望価格は、1200万円でご提示しました。

仲介価格の6割が購入希望額でした。
買取半値という言葉がありますが、上記のような経費や利益があるためとご理解ください。

ちなみに・・・上記の例の場合は、詳細な調査・打合せの結果、実際に買取らせていただいた価格は、1300万円でした(何故かは物件によりますので秘密です)。

仲介・買取物件ー募集中

仲介査定も買取査定も出来ますので、お気軽にご要望ください。
お忙しい方や遠方のお客様は、メール・LINEや郵送でのやり取りもできます。

相続などでご不要になりました不動産物件を求めている方に譲って有意義に活用していただきましょう。
私共が喜んでお手伝いさせていただきます。
もちろん、無料査定・秘密厳守です。

 

買取査定・無料査定・秘密厳守・対面不要

 

売主エージェント群馬・北埼玉の株式会社スマート買取・相談実績

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埼玉県比企郡嵐山町

 

 

 

 

 

不動産売却で消費税は?

2019年10月より消費税が現行の8%から10%になりますね。
家や土地やマンションを売却したいと思っている方、検討されている方に参考にしていただければと思います。

消費税が上がっている

消費税とはそもそも何なのか?
国税庁のサイトを見ると以下の記載があります。

「消費税は、特定の物品やサービスに課税する個別消費税とは異なり、消費に広く公平に負担を求める間接税です。
消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の引取りです。
この消費税は、生産及び流通のそれぞれの段階で、商品や製品などが販売される都度その販売価格に上乗せされてかかりますが、最終的に税を負担するのは消費者となります。」

ここまで読まれた方は、結局不動産を売った時に消費税はかかるの?かからないの?とイライラされているかもしれませんね^^;
それでは、ズバリ回答します! 

不動産を売却した際に消費税はかかります!

しかしながら個人間の売買の場合、消費税が課税されるのは仲介手数料のみです。
1000万円の取引の場合の仲介手数料は、360,000円です。
この金額に対して課税されますので、8%で28,800円、10%で36,000円です。
その差は7,200円ですので、そんなに驚く数字ではないかと思います。
もちろん取引される売買金額によって仲介手数料が変わりますので、取引価格が高くなると消費税も高くなります。

消費税が8%から10%に

もし取引する物件に抵当権がある場合には、抵当権抹消登記が必要になりますので、その費用に関して消費税がかかります。
費用の目安としては、登録免許税という税金が1つの不動産物件について1,000円です。
一戸建てだと土地と建物で2物件となるので 2,000円となります。
その他、司法書士への実費や報酬費用が必要になりますが、合わせて20,000円以内でしょうから、消費増税による負担は少ないと思います。

さらに、売主様が リフォームや解体をして売却される場合です。
解体費用に2,000,000円かかったら、消費増税分として40,000円が違ってきます。

以上となります。
売主様(業者ではない一般の方)にとっては、そんなに影響がないと言われている消費増税ですが、いかがでしたでしょうか?

消費税が家・車・家電・日用品に

住み替えの場合は色々な物を購入するので、なるべく安くしたい方は早めにお考えいただいた方が良いですよ。

土地の相場を知りたい

土地の相場を知りたい・・・ と思ったら どうしますか

もちろん、何社かの不動産業者に聞かれることが一番かと思います。

しかし、そんな時間も無く、もしかしたら不動産営業マンにしつこくされるのでは・・・とか、 相場を知らないことを良いことに安くされてしまうのでは・・・とか不安もありますよね。

そんなお客様には、自分で価格を調べることをオススメします。

インターネットを使って、簡単に自分の土地の価値が分かります!

ただし、土地は広くなればなるほど、相場より安く取引されております。

広い土地であるほど、利用者や購入できる方が限られますので当然と言えば当然ですが・・・。

相場を正しく理解して、損をしない不動産売買をしたいものですね。

地価は、国や地方自治体・売主や買主などが、それぞれ違った視点や基準から評価している為、例えば一つの土地に四つの違った価格がある状態があります。
これを 一物四価 と言います。

一物四価とは、一つの土地に 実勢価格(時価)、公示価格(公示地価)、相続税路線価(評価額)、固定資産税路線価(評価額) の四つの価格があることを表しています。
それぞれ特徴があります。

●実勢価格(時価)とは、実際の過去の不動産取引の履歴をまとめたものです。
算出元になるデータはレインズでの取引履歴や各取引でのアンケート調査によるものです。

●公示価格(公示地価)とは、国または都道府県が公表している標準地・基準地の価格で地価と言われるものです。

●相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格のことです。
公示地価の80%が目安と言われています。

●固定資産税路線価とは、固定資産税などの税金を計算する基準となる価格のことです。
公示地価の70%が目安と言われています。

実際に、弊社が不動産査定をする際にも利用しているサイトですので、間違いないですよ^^

それでは、ご紹介していきます。

土地総合情報システム ・・・ 国土交通省のサイトです。

実際に過去2年間で売買取引されている実勢価格が分かります。

土地情報総合システム
土地総合情報システム

 

全国地価マップ ・・・ 資産評価システム研究センターのサイトです。

固定資産税路線価・相続税路線価・地価公示・地価調査がご覧いただけます。

全国地価マップ
全国地価マップ

財産評価基準書 路線価図・評価倍率表 ・・・ 国税庁のサイトです。

相続税路線価がご覧いただけます。

路線価図・評価倍率表
財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

レインズ ・・・ 東日本不動産流通機構のサイトです。

REINS Market Information にて成約価格を基にした実勢価格が分かります。

レインズ マーケットインフォメーション
レインズ

上記のサイトで、おおよその相場が分かると思います。

しかしながら不動産査定は、いろいろなプラスやマイナス要件から総合的に算出するものです。
例えば、道路付けによる陽当りの良さや道路巾・その土地までの進入路、給水や排水は大丈夫か?宅地造成工事は必要か?などなど・・・法令上の制限だけでなく、様々な内容にて算出していくことになります。

ご自身で調査をするには、時間と費用が必要となりますので、結局不動産屋さんに聞くことになるかもしれません。
中には、調査費用として費用請求している不動産業者もあると聞きますので、不動産業者選びも気をつけなくてはならないですね。

その際は、 秘密厳守・不動産査定無料の 売主エージェント スマート へ ご相談ください。


ご来店・お電話・FAX・メール・LINEにてお待ちしております。

 
株式会社スマート
住所:群馬県伊勢崎市中町746-1
電話:0270-27-7200
FAX:0270-27-7201
メール:home@smart-dream.com
LINE:https://page.line.me/npi2345g

 

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)という言葉は、家や土地・マンションなどの不動産購入を考えられた方なら、見たり聞いたりされたことがあるのではないでしょうか?

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に活用できる減税措置です。

住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度で、年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。

また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

利用の要件としては、自ら居住することや床面積が50㎡以上、中古住宅の場合は耐震性能を有していることが必要です。

中古住宅の場合は、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次の①か②いずれかに適合することが要件となります。

①築年数が一定年数以下であること

  • 耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
  • 耐火建築物の場合:25年以内に建築された住宅であること

②以下のいずれかにて現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

  • 耐震基準N適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険加入

 

その他の主な要件としては、借入期間が10年以上や年収が3000万円以下であることなどがあります。

申請方法ですが・・・住宅ローン減税は、入居した翌年の確定申告時に、税務署に必要書類を提出します。

給与所得者の場合は、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けることができます。

詳細は、国税庁サイトの「マイホームの取得や増改築などをしたとき」をご覧ください。