瑕疵担保責任って知ってる?

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)という言葉は聞いたことがあるでしょうか?

なかなか日常生活では、出てこない言葉ですよね。
しかし、不動産(家・土地・マンションなど)を売却したい売主にとっては非常に大事な言葉となりますので、ご説明いたします。

※民法改正(2020年4月1日から)により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に統合・整理される予定ですが、ここでは瑕疵担保責任についてのみ説明いたします。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約の目的物に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、原則として売主が買主に対して負う責任のことです。
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
一般的には、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。
ちなみに事故物件などの心理的瑕疵もありそうですが、売主に告知を受けていれば、隠れた瑕疵に該当しません。

 

ここで 気をつけたいのは・・・売主に故意や過失(善意無過失)が無くても責任が生じる・・・ということです。

売主が負わなければならない瑕疵担保責任は、物件を補修したり損害賠償に応じたりすることになりますが、欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもありえます。

買主の側になり考えると、購入する時点で欠陥がわかっていれば、「買わなかった」もしくは「値引きしてもらってた」ということになります。

キレイな中古住宅を買ったけど・・・住んでしばらくしたら雨漏りが・・・


住みたくて購入した住宅が、住んでみたら雨漏りがひどくて、そのまま住むことが出来なかった場合を想像していただければ、分かりやすいかと思います。


※この家はひどすぎますが、実際に何カ所も雨漏りしていた家がありました。

それでは、残念ながら物件引渡時に気付かなかった隠れた瑕疵が発覚した場合、どうなるのでしょう。
先ず仲介業者に依頼して、売主に瑕疵を報告、それから欠陥を修復してもらうという流れになります。

 

それでは、その期間はいつまでなのでしょうか?
さすがにいつまで経っても売主に責任がある状態では、売主も安心して売却できないですから、その期間について見ていきましょう。

民法では、「買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならない」とされています。
しかし、その建物の欠陥は もともとあった瑕疵によるものか、経年劣化によるものなのか、判別が難しくなり、民法どおりだと引き渡しから何年経っていても、買主が気づけば賠償などを請求できることになってしまいます。

そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3カ月程度に定めるケースが多いです。
※売主が宅建業者(不動産会社)の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とします。

また、売主と買主の合意により、売主の瑕疵担保責任を問わないとして契約を交わすケースもあります。
その場合は瑕疵が発覚した場合の負担を買主が負うことになりますので、価格がかなり安い取引や築年数が古い家(土地は別)の場合に取決めをする場合があります。

ここまで、ご覧いただくと売主の負担が大きい様に感じられるかもしれませんが、買主も安心して住める家を購入したいものですので、お互いに安心した不動産取引をするためには、必要なものと思います。

 

以前ご紹介した住宅インスペクションを利用していただくと、不安解消になると思いますので、ご利用ください。

住宅インスペクションを行って必要な補修を受けると、売主の瑕疵担保責任を保険でカバーできる「既存住宅売買瑕疵保険」が利用できます。
その保険は、住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」や窓や屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」などです。
保険期間は5年間や1年間となります。
保険金の支払限度額は500万円または1000万円となります。

安心ですね。

住宅瑕疵保険についてはこちらでもご確認できます。

弊社では、住宅インスペクション説明も致しますが、その前段階として 無料にて簡単な建物チェックしておりますので、ご相談ください。

 

 

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上記のような家があるようでしたら、いざ売却しようとされた時に 瑕疵担保責任が・・・とお悩みになるのは目に見えてます。
この記事をご覧いただいたのも縁ですから、ご相談ください。

そして、利用されていない家や土地があるなら、売却して必要な方に使っていただきましょう。

きっとステキな方が、家をキレイに利用してくれますよ。

 

不動産を売却したいと思ったら、売主エージェントにお任せください。

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