瑕疵担保責任って知ってる?

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)という言葉は聞いたことがあるでしょうか?

なかなか日常生活では、出てこない言葉ですよね。
しかし、不動産(家・土地・マンションなど)を売却したい売主にとっては非常に大事な言葉となりますので、ご説明いたします。

※民法改正(2020年4月1日から)により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に統合・整理される予定ですが、ここでは瑕疵担保責任についてのみ説明いたします。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約の目的物に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、原則として売主が買主に対して負う責任のことです。
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
一般的には、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。
ちなみに事故物件などの心理的瑕疵もありそうですが、売主に告知を受けていれば、隠れた瑕疵に該当しません。

 

ここで 気をつけたいのは・・・売主に故意や過失(善意無過失)が無くても責任が生じる・・・ということです。

売主が負わなければならない瑕疵担保責任は、物件を補修したり損害賠償に応じたりすることになりますが、欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもありえます。

買主の側になり考えると、購入する時点で欠陥がわかっていれば、「買わなかった」もしくは「値引きしてもらってた」ということになります。

キレイな中古住宅を買ったけど・・・住んでしばらくしたら雨漏りが・・・


住みたくて購入した住宅が、住んでみたら雨漏りがひどくて、そのまま住むことが出来なかった場合を想像していただければ、分かりやすいかと思います。


※この家はひどすぎますが、実際に何カ所も雨漏りしていた家がありました。

それでは、残念ながら物件引渡時に気付かなかった隠れた瑕疵が発覚した場合、どうなるのでしょう。
先ず仲介業者に依頼して、売主に瑕疵を報告、それから欠陥を修復してもらうという流れになります。

 

それでは、その期間はいつまでなのでしょうか?
さすがにいつまで経っても売主に責任がある状態では、売主も安心して売却できないですから、その期間について見ていきましょう。

民法では、「買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならない」とされています。
しかし、その建物の欠陥は もともとあった瑕疵によるものか、経年劣化によるものなのか、判別が難しくなり、民法どおりだと引き渡しから何年経っていても、買主が気づけば賠償などを請求できることになってしまいます。

そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3カ月程度に定めるケースが多いです。
※売主が宅建業者(不動産会社)の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とします。

また、売主と買主の合意により、売主の瑕疵担保責任を問わないとして契約を交わすケースもあります。
その場合は瑕疵が発覚した場合の負担を買主が負うことになりますので、価格がかなり安い取引や築年数が古い家(土地は別)の場合に取決めをする場合があります。

ここまで、ご覧いただくと売主の負担が大きい様に感じられるかもしれませんが、買主も安心して住める家を購入したいものですので、お互いに安心した不動産取引をするためには、必要なものと思います。

 

以前ご紹介した住宅インスペクションを利用していただくと、不安解消になると思いますので、ご利用ください。

住宅インスペクションを行って必要な補修を受けると、売主の瑕疵担保責任を保険でカバーできる「既存住宅売買瑕疵保険」が利用できます。
その保険は、住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」や窓や屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」などです。
保険期間は5年間や1年間となります。
保険金の支払限度額は500万円または1000万円となります。

安心ですね。

住宅瑕疵保険についてはこちらでもご確認できます。

弊社では、住宅インスペクション説明も致しますが、その前段階として 無料にて簡単な建物チェックしておりますので、ご相談ください。

 

 

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弊社では、売却だけでなく 無理のないリフォームのご提案や解体のご提案を無料で致します。

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上記のような家があるようでしたら、いざ売却しようとされた時に 瑕疵担保責任が・・・とお悩みになるのは目に見えてます。
この記事をご覧いただいたのも縁ですから、ご相談ください。

そして、利用されていない家や土地があるなら、売却して必要な方に使っていただきましょう。

きっとステキな方が、家をキレイに利用してくれますよ。

 

不動産を売却したいと思ったら、売主エージェントにお任せください。

売主エージェント 群馬・北埼玉
株式会社スマート

TEL.0270-27-7200
FAX.0270-27-7201
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住宅インスペクション

住宅(ホーム)インスペクションとは何かご存じでしょうか?
住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所があるかを確認する住宅診断サービスのことです。
プロが調査することで、建物がどのような状態であるかを把握することができます。
住宅の売却を検討している方も住宅の状態を知ってから市場へ売り出すことが出来るので、利用される方が増えています。
また、宅建業法の改正で売買時のホームインスペクション(建物状況調査)告知義務が平成30年4月(2018年4月)にはじまっています。
ここでは、住宅(ホーム)インスペクションとは何か?を記載します。

実際の建物状況調査報告書です

ちなみに、この改正のなかでホームインスペクションのことは「建物状況調査」という言葉になっています。

この建物状況報告の告知義務化で、対象となっているのは中古住宅のみです。
取引の透明性を高めることや買主の不安を払拭することで、中古住宅の流通量(売買件数)を増やすことが改正の目的の1つだからです。
確かに上記写真のように、専門家が調べた調査結果があれば、購入する方も安心ですね。

告知義務化と記載しておりますが、ホームインスペクションを実施することが義務付けられた訳ではありません。
義務化されたのは、インスペクションの実施そのものではなく、不動産業者から売主や買主に対して行う以下のことです。

国土交通省のサイトには以下のことが記載されています。
〇媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
〇買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
〇売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付
参考サイト・・・国土交通省

売主がやるものなの?

ここで、売主がやらなくてはいけないものなの?という疑問があると思います。
どうしても売主様がやらなくてはいけないものではありません。
しかしながら、あらかじめ住宅インスペクションをすることで メリットがありますので、以下に記載します。

住宅の現状をあらかじめ把握でき、先々のトラブル防止になります
「瑕疵担保責任」という言葉を聞いたことはありますか?
 一般的にお引渡し日から3ヶ月以内に発見された不具合については、売主様がその補修費用等を負担しなくてはなりません。
あらかじめ検査を実施してその状況を購入する方に伝えておくことで、売却後のトラブルが防止できるので、売主様も安心できます。

検査済の住宅として、他中古住宅との差別化が可能です
中古住宅の購入を検討している方が気にすることって何でしょう?
立地や価格、間取りはもちろんですが、購入に際して「安心・安全」は重要なポイントの一つとなります。
数ある不動産物件の中で、検査済住宅として付加価値を付けることが出来るので、差別化が可能になります。

安心の保証制度があります
既存住宅かし保証を利用することで構造上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について隠れた瑕疵が生じた場合、その損害が補償されます。
保証期間・・・お引き渡し日から1年間または5年間
保証金額・・・500万円または1000万円

住宅取得時の税制優遇
立既存住宅かし保証を利用すると既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書が発行され、「耐震性を証明する書類」として築年数が経過した住宅でも税制優遇を適用することができます。 (住宅ローン減税・所有権移転登記の特例等)

家の検査をしましょう

家のどこが検査項目になるの?

大きく分けて2項目に分かれます
1、構造耐力上主要な部分に係るもの
2、雨水の進入を防止する部分に係るもの

一般的な木造住宅の場合、60項目以上の検査をします。
マンションにも対応可能です。
検査方法は、目視・動作確認・機器による計測等などで非破壊検査なので安心です。
 所要時間は約2~3時間になります(面積・条件による)。

パンフレット

全日本不動産協会パンフレット 住宅インスペクションサービス(売主用)

料金の目安

インスペクション料金の目安・・・戸建住宅・マンション

各保証については、検査基準その他諸条件に適合した場合にのみ適用されます。
万が一適合しなかった場合も、検査費用の払い戻し等はいたしませんのでご了承ください。
既存住宅かし保証保険(個人間用)のご利用にあたり、検査に不適合となった場合、その不適合箇所を補修し 再検査をおこない、適合すれば利用することができます。

インスペクション料金の目安・・・再検査

既存住宅かし保証保険の保証料やシロアリ検査・地盤点検システムについては、別途となります。
上記は消費税抜きの料金です。