不動産売却時の費用は?

家や土地・マンションなどの不動産を売却した場合の費用(必要経費)は、いくらかかるものなのでしょうか?

気になりますよね?

もちろん物件によっても違いがありますが、発生する費用項目の違いは少ないと思いますので、記載していきます。

ご自分の不動産の場合は、以下の2パターンに分かれるかと思います。

 

①住宅ローン残債が無く抵当権等が登記されていない場合

 

②住宅ローン残債がある場合

 

それでは、細かく見ていきましょう。

 

【不動産売却に必要な主な費用】
○仲介手数料(不動産会社報酬)
○売買契約書印紙代(印紙税)
○抵当権抹消登記費用(住宅ローンの残債がある場合に抵当権抹消費用と司法書士報酬)
○住宅ローン返済(残債の返済と借入先金融機関の諸費用)
○税金(譲渡益課税)
○その他(必要の有無は物件による)
・残存物処分費
・ハウスクリーニング費
・解体費
・測量費(土地の境界確定)
・引越し費用など
・売却までの管理費(草刈等)
・売却までの火災保険(空家の場合)
以上となりますが、物件により他費用が発生する場合がありますので、事前にご確認ください。

※仲介手数料の計算は、物件価格×3%+6万円+消費税となります。

 ちなみに 物件×3%+6万円+消費税 とは以下の略式です。
 200万円以下の金額 100分の5.4
 200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.32
 400万円を超える金額 100分の3.24
 ※詳細は、国土交通省のページにある「不動産流通について」参照

 

それでは、例を考えて見ます。

(例1)2000万円の一戸建て中古物件を不動産業者に任して売却した場合(個人間取引で住宅ローン残債や利益無しとする)。

計算式は以下となります。

売買価格2000万円-仲介手数料66万円-消費税(8%)5.28万円-印紙税1万円-譲渡益課税0円=1927万7200円 (手元に残るお金)

 

(例2)10年前に1500万円で購入した土地を不動産業者に任して売買価格2000万円で売却した場合(個人間取引で住宅ローン残債や利益無しとする)。

売買価格2000万円-仲介手数料66万円-消費税(8%)5.28万円-印紙税1万円-譲渡益課税81.77万円=1852万5545円 (手元に残るお金)

※譲渡益課税(長期譲渡所得)の計算(概算)
370万円×15%=55.5万円(所得税)、370万円×5%=18.5万円(住民税)、55.5万円×2.1%=1万1655円(復興税)

売却価格2000万円-(購入価格1500万円+購入時諸費用50万円+売却時諸費用80万円)=370万円(譲渡益)

 

ただし、マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例を受けられる場合があります。
譲渡損失がある場合、損益通算や繰越控除ができる特例もあります。

自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には特例が受けられます。

 

○マイホームを売って譲渡益がある場合

(1)3000万円の特別控除の特例

マイホーム用の不動産を売却する場合は、不動産譲渡所得に3,000万円の控除を適用させることができます。

 

(2)軽減税率の特例

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、(1)3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を計算することができます。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%
 

(3)買換え(交換)の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームの買換え(交換)をした場合は、譲渡価額が1億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合などの要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。
ただし、上記(1)3,000万円の特別控除の特例 又は(2)軽減税率の特例とは、選択適用となっています。

 

※控除を適用させるための要件は、以下の3つになります。

  • 自分が暮らしていた不動産である
  • 売手・買手の関係性が家族でない
  • 2年以内に不動産譲渡所得に関わる特例を受けていない

 

○マイホームを売って譲渡損失が生じた場合

売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次の(イ)又は(ロ)により、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。)の所得から繰越控除することができます。

(イ) 新たにマイホームを買換える場合の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

(ロ) 新たにマイホームを買換えない場合の特例

マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失

住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額が限度)の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

 

(参考)亡くなった人の住まいに係る3,000万円の特別控除の特例(平成28年4月1日から平成31(2019)年12月31日までの売却に限ります)

亡くなった人が、相続開始の直前に1人で住んでいた家とその敷地を相続した人が、相続開始の日から3年後の12月31日までにその家や敷地を売った場合で、一定の要件を満たすものについては3,000万円の特別控除の特例を適用することができます。

 

詳細は、国税庁のホームページ「土地や建物を売ったとき」参照。

 

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住宅ローン控除

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)という言葉は、家や土地・マンションなどの不動産購入を考えられた方なら、見たり聞いたりされたことがあるのではないでしょうか?

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した際に活用できる減税措置です。

住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度で、年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。

また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

利用の要件としては、自ら居住することや床面積が50㎡以上、中古住宅の場合は耐震性能を有していることが必要です。

中古住宅の場合は、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次の①か②いずれかに適合することが要件となります。

①築年数が一定年数以下であること

  • 耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
  • 耐火建築物の場合:25年以内に建築された住宅であること

②以下のいずれかにて現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

  • 耐震基準N適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵保険加入

 

その他の主な要件としては、借入期間が10年以上や年収が3000万円以下であることなどがあります。

申請方法ですが・・・住宅ローン減税は、入居した翌年の確定申告時に、税務署に必要書類を提出します。

給与所得者の場合は、2年目からは勤め先にローンの残高証明書を提出することで、年末調整で控除を受けることができます。

詳細は、国税庁サイトの「マイホームの取得や増改築などをしたとき」をご覧ください。

マイホームを売った時の特例

不動産を売却した際の税金は、気になるところですよね。

譲渡所得税の特例について記載します。

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで譲渡所得控除ができる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例といいます。

特例を受けるための条件ですが、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ることになっています。

また住んでいた家が空家になった後に建物を解体した場合は、更に下記2つの条件が追加されます。

1、その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること。

2、家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

このマイホームを売ったときの特例は、この特例を受けることだけを目的として入居した場合や、仮住まいとして使った家屋など、一時的な目的で入居したと認められる家屋、別荘など趣味・娯楽又は保養のために所有する家屋には、適用されません。

詳細は、国税庁サイトのマイホームを売ったときの特例をご覧ください。